(Wohnungs-)Eigentümerversammlungen

Die Wohnungseigentümerversammlung ist nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das oberste Beschluss-, Willensbildungs- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Dabei ist insbesondere in den §§ 23, 24, 25 WEG Regelungen zur Wohnungseigentümerversammlung enthalten. In vielen Ordnungen bzw. Teilungserklärungen können aber abweichende Regelungen getroffen werden, vgl. § 10 II 2 WEG.

Im WEG sind diejenigen Bereiche festgelegt, über die die Wohnungseigentümerversammlung beschließen kann. Dies betrifft insbesondere die laufende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wie bspw. ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen, Gebrauchsregelungen des gemeinschaftlichen Eigentums, Instandhaltung & Instandsetzung, Bestellung & Abberufung des Hausverwalters, Ermächtigung des Hausverwalters zur Geltendmachung von Ansprüchen, Wirtschafsplan, Jahresabrechnung & Rechnungslegung, Bestellung eines Verwaltungsbeirats sowie bauliche Veränderungen & Aufwendungen. Auch die Übertragung weiterer Kompetenzen ist denkbar.

Die Wohnungseigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr vom Hausverwalter einberufen werden, vgl. § 24 I, II WEG. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, kann die Einberufung auch, wenn ein Verwaltungsbeirat gem. § 29 WEG bestellt ist, durch dessen Vorsitzenden oder seinen Stellvertreter erfolgen, vgl. § 24 III WEG. Die Einladung muss in Textform erfolgen, vgl. § 24 IV WEG. Die Einladungsfrist beträgt zwei Wochen, sofern nicht ein Fall von besonderer Dringlichkeit vorliegt. Die Einladung muss eine Tagesordnung haben, in der die Beschlussgegenstände so deutlich bezeichnet sind, dass den eingeladenen Eigentümern vorher klar ist, worüber abgestimmt werden soll. Stehen Beschlussgegenstände nicht in der Tagesordnung, so kann über sie auch nicht beschlossen werden, vgl. § 23 II WEG. Das gilt jedoch bspw. nicht für Beschlüsse, die den Ablauf der Versammlung oder deren Vorsitz regeln.

Der Verwalter führt den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung, sofern diese nicht einen anderen Versammlungsleiter mit Mehrheit wählt, vgl. § 24 V WEG.

Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, so kann der Verwalter eine neue Versammlung mit der gleichen Tagesordnung einberufen, die dann ohne Rücksicht auf die vertretenden Miteigentumsanteile zu diesen Tagesordnungspunkten beschlussfähig ist. Darauf muss in der Einladung hingewiesen werden. Eine sogenannte Eventualeinberufung ist nur zulässig, wenn die Teilungserklärung eine entsprechende Regelung enthält. Eventualeinberufung heißt, dass schon bei der ursprünglichen Einladung zu einer neuen Wohnungseigentümerversammlung eingeladen wird, wenn diese nicht beschlussfähig sein sollte. Erst dann, wenn tatsächlich die Beschlussunfähigkeit der Versammlung festgestellt wird, kann zu einer neuen Versammlung eingeladen werden.

Die Beschlussfähigkeit kann in der Teilungserklärung abweichend geregelt werden. In dieser kann z.B. festgelegt sein, dass die Versammlung ohne Rücksicht auf die Anzahl der Erschienenen beschlussfähig ist; dies bedeutet dann, dass im Extremfall bei einem erschienenen Eigentümer die Versammlung beschlussfähig ist. Die Folge wäre dann, dass Beschlüsse angefochten werden können.

Nach § 25 II WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Auch ein Eigentümer mehrerer Wohnungen hat in der Wohnungseigentümerversammlung nur eine Stimme, das sog. Kopfprinzip. In der Regel wird das Stimmgewicht aber in der Teilungserklärung abweichend geregelt. Häufige Formen sind hierbei das Wertprinzip (das Stimmgewicht richtet sich dann nach den Miteigentumsanteilen. Hierbei kann es vorkommen, dass ein Eigentümer, dem mehrere Wohnungen gehören, die Wohnungseigentümerversammlung beherrscht. Nachteilig ist auch, dass bei größeren Wohnungseigentümerversammlungen das Abstimmungsergebnis aufwendiger festzustellen ist) und das Objektprinzip (hiernach steht jede Wohnung für eine Stimme. Hier kann es zu Verzerrungen kommen, wenn die Wohnungen ungleich groß sind).

Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn der Beschluss ein Rechtsgeschäft mit ihm beinhaltet, vgl. § 25 V WEG. Auch wenn die Einleitung oder die Erledigung eines Rechtsstreits mit ihm beschlossen werden soll, ist er nicht stimmberechtigt.

Ein ordnungsgemäßer & reibungsloser Ablauf steht oftmals im Interesse aller Wohnbeteiligten, aber auch des Hausverwalters. Gerade bei zahlreichen Formvorschriften wird es nicht selten der Fall sein, dass etwas übersehen wird und die Gefahr droht, dass Beschlüsse angefochten werden (siehe hierzu einen gesonderten Themenblock). Für Fragen rund um das Thema Eigentümerversammlung hinsichtlich Durchführung und Vorbereitung stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

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