Modernisierung

Unter Modernisierung versteht man im Mietrecht alle baulichen Maßnahmen des Eigentümers/Vermieters einer Immobilie, die das Ziel haben, den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig zu erhöhen, die allg. Wohnverhältnisse auf Dauer zu verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser zu bewirken, vgl. § 555b BGB. Alle anderen Arbeiten, insbesondere Reparaturen bezeichnet man als Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen.

Die Abgrenzung von „Modernisierung“ und „Instandhaltung“ ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern, da die Kosten der Instandhaltung im Gegensatz zu den Kosten der Modernisierung nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Eine Modernisierung steigert den tatsächlichen Wert einer Wohneinheit, eine Instandsetzungsarbeit muss aber durchgeführt werden, um zum Beispiel einen Schaden von Haus abzuwenden oder Abnutzung entgegenzuwirken.

Seit 2013 gibt es auch die sog. Modernisierungsumlage. Diese ist eine Sonderform der Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung. Sie ist in Deutschland geregelt in § 559 BGB. Der Vermieter kann einen Zuschlag zur Nettomiete bei baulichen Veränderungen verlangen, die den Wohnwert erhöhen, eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken, oder bei baulichen Änderungen, die auf Umstände zurückzuführen sind, die der Vermieter nicht zu vertreten hat

Ob eine Modernisierung oder eine Instandsetzung vorliegt ist einzelfallabhängig und im Übrigen auch sehr von der Rechtsprechung sowie nicht selten von den Ortsverhältnissen abhängig. Dasselbe gilt für die Modernisierungsumlage. Für eine genauere Prüfung hierfür bin ich Ihnen jederzeit gerne behilflich.

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