Mieterhöhung

Während langjährigen Mietverhältnissen wird einem Vermieter das Recht zu einer Mieterhöhung eingeräumt, was ihm ermöglicht, die Miete an eine allg. Mietpreissteigerung anzupassen. Gem. § 557 I BGB können die Vertragsparteien im laufenden Mietverhältnis eine Mieterhöhung vereinbaren. Kommt eine Vereinbarung nicht zustande, ist eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung gesetzlich ausgeschlossen. Der Vermieter benötigt für sein Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die Zustimmung des Mieters. Erhält der Vermieter vom Mieter keine Zustimmung, muss er auf Zustimmung klagen.

Bei einem Mieterhöhungsverlangen hat der Mieter nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Er muss die erhöhte Miete dann nicht zahlen. Zu beachten ist allerdings ein Ausschluss dieser Vorschriften gem. § 549 II, III BGB, der u.a. bei Studenten- und Jugendwohnheimen sowie bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch greift.

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete wird zum einen nach der Art der Miete, also ob es sich bei der vereinbarten Miete um eine Indexmiete, eine Staffelmiete oder um eine Miete auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete, aber auch nach dem Gegenstand der Miete, also im Weiteren um Wohn- oder Gewerberaum handelt, unterschieden. Der wesentliche Unterschied hinsichtlich einer Mieterhöhung ist, dass bei Wohnraum die Möglichkeiten einer zeitlichen Befristung stark eingegrenzt sind. Wohnraum kann dann nur aus wichtigem Grund, Gewerbeimmobilien grds.aber auch zum Zwecke der Mieterhöhung gekündigt werden.

Geregelt wird die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in den §§ 558 - 558 e BGB. Voraussetzung für diese Form der Mieterhöhung ist, dass die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert bestand. Mieterhöhungen wegen Modernisierungen gem. § 559 BGB oder wegen gestiegener Nebenkosten gem. § 560 BGB bleiben hiervon jedoch unberührt.

Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält. Hierzu kann ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei Vergleichswohnungen dienen. Grds. geht es aber auch, dass der örtliche Mietspiegel oder der Mietspiegel einer vergleichbaren Kommune herangezogen wird. Ebenso gibt es das Instrument des qualifizierten Mietspiegels und die Mietdatenbank. Dem qualifizierten Mietspiegel kommt nach dem Gesetz die Vermutungswirkung zu, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt, vgl. § 558 d III BGB.

Eine zweite Begrenzung stellt die sog. Kappungsgrenze dar. Nach dieser dürfen gem. § 558 III BGB die Mieterhöhungen innerhalb von 3 Jahren 20 % der vor der Mieterhöhung bestehenden Miete nicht überschreiten.

In manchen Bundesländern (mit kritischer Dichte der Bevölkerung auf Grund Ballungsräumen) ist die Möglichkeit gegeben, die Mieterhöhung auf 15 % zu begrenzen, vgl. § 558 III S. 2, 3 BGB. Bayern, Berlin, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Baden Württemberg und einige andere haben hiervon schon Gebrauch gemacht. Jedoch ist bei einer vereinbarten Staffel- (§ 557 a BGB) oder Indexmiete (§ 557 b BGB) die Einschränkungen der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der Kappungsgrenze nicht anzuwenden.

Sollte eine Mieterhöhung im Raume stehen, ist es ratsam einen Anwalt zu Rate zu ziehen. Der Fehler steckt oftmals im Detail, weshalb sich eine Absicherung hierüber lohnt, sowohl auf Vermieter, als auch auf Mieterseite. Hierbei helfe ich Ihnen gerne.

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