Kündigung

Bei der Kündigung von Mietverträgen ist grd. zu unterscheiden zwischen

• einer ordentlichen Kündigung,
• einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist und
• einer außerordentlichen fristlosen Kündigung.

Hierbei gilt, dass nur Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, von einer Vertragspartei durch ordentliche Kündigung beendet werden können. Eine ordentliche Kündigung kann demnach bei Zeitmietverträgen vor Ablauf der vereinbarten Befristung nicht erfolgen. Eine vorzeitige Beendigung kommt hier grds. nur bei Anlass zu einer außerordentlichen Kündigung in Betracht, oder wenn die Vertragsparteien einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren.

Die ordentliche Kündigung

Für die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags schreibt das Gesetz bestimmte Formen und Fristen vor. Die Kündigung muss dabei vor allem schriftlich erfolgen, vgl. § 568 I BGB. Weiter muss das Kündigungsschreiben unterschrieben sowie unmissverständlich als Kündigung deklariert sein. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss eine Kündigung von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Vermieter und Mieter können weiterhin nur unter Einhaltung gesetzlicher Fristen kündigen. Gem. § 573c I BGB hat der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von grds. drei Monaten einzuhalten, eine kürzere Frist kann jedoch vertraglich vereinbart werden. Kündigt dagegen der Vermieter, so richtet sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses und kann je nach Mietdauer auch einen längeren Zeitraum betragen.

Nach § 573 III BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen. Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter grds. nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, vgl. § 573 I 1 BGB. Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen. § 573 II BGB nennt beispielhaft Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung, z. B. erhebliche Vertragspflichtverletzungen oder der sog. „Eigenbedarf“.

Selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist der Mieter nicht immer zum (sofortigen) Auszug gezwungen. Zu prüfen ist bei einer fristgerechten Kündigung weiterhin, ob der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Dies ist nach dem Gesetz der Fall, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“; eine Härte liegt nach dem Gesetz auch dann vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“, vgl. die sog. Sozialklausel des § 574 BGB. Was hierbei Gründe alles sein können, ist vor allem stark die die Rechtsprechung geprägt. Hierzu berate ich Sie gerne, falls Sie meinen dies könnte auf Ihre Situation zutreffen.

Die außerordentliche Kündigung

Diese wird umgangssprachlich auch fristlose Kündigung genannt. Diese richtet sich nach den §§ 543, 569 BGB. Der mit Abstand häufigste Fall ist der Zahlungsverzug des Mieters. Dem Mieter wird aber die Möglichkeit gegeben, diese Kündigung unwirksam zu machen, indem er sämtliche Rückstände begleicht. Diese sog. Schonfrist endet aber 2 Monate, nachdem der Mieter eine Räumungsklage wegen der Kündigung zugestellt bekommen hat; danach bleibt die Kündigung auf jeden Fall wirksam. Wurde dem Mieter allerdings innerhalb der letzten zwei Jahre bereits einmal wegen Zahlungsverzugs gekündigt und hat er durch nachträgliche Zahlung die Kündigung unwirksam gemacht, kann er nicht noch einmal von der „Schonfrist“ profitieren; die zweite Kündigung bleibt dann auf jeden Fall wirksam.

Gerade wenn es um eine fristlose Kündigung geht, stellt sich immer wieder die Frage, ob ein wichtiger Grund überhaupt vorliegt & wenn ja, ob ein Abwarten bis zum Vertragsende unter Berücksichtigung beider Interessensseiten unbillig wäre. Gerade dies ist aber oft stark einzelfallabhängig und stark von der Rechtsprechung geprägt, so dass sobald eine "fristlose Kündigung" im Raume steht auf jeden Fall ein Anwalt hinzugezogen werden sollte. Für Fragen hierzu, aber auch zu allen sonstigen Rechtskomplexen rund um das Thema Kündigung im Mietrecht stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Sie können mich unter dem hier angezeigten Kontaktformular erreichen.