Schönheitsreparaturen

Der Begriff Schönheitsreparatur ist sprachlich irreführend, da es sich hierbei im Grunde genommen nicht um eine Reparatur handelt. Vielmehr ist dies eine rein dekorative Gestaltung einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Geschäftsraumes, bei der lediglich das Aussehen des Raumes verbessert und oberflächliche Schäden behoben wird. Im Rechtsstreit ist häufig fraglich, ob diese Renovierung erforderlich ist und, falls ja, ob der Mieter oder der Vermieter diese durchführen muss.

Nach der gesetzl. Regelung ist es Pflicht des Vermieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen dienen dazu, die Mietsache instand zu erhalten. Daher sind sie von der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung der Mieträume im vertragsgemäßen Zustand gem. § 535 I BGB und § 538 BGB umfasst.

Diese Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ist aber dispositiv (d.h. abdingbares Recht) & kann durch Vertrag auf den Mieter übertragen werden.

D.h., nur wenn sich im Mietvertrag keine diesbezügliche Regelung findet, Schönheitsreparaturen also nicht erwähnt sind, oder wenn die vertragliche Vereinbarung unwirksam ist, ist der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Streitigkeiten über Schönheitsreparaturen sind häufig. Das liegt vor allem daran, dass sich in den Mietverträgen eine Vielzahl verschiedener und mitunter schwer verständlicher Klauseln hierzu finden. Grds. kann die vertragliche Vereinbarung aber sowohl durch eine für den Einzelfall geschaffene Vereinbarung (sog. Individualabrede) oder durch  Allg. Geschäftsbedingungen (sog. AGB's) geschehen.

Die meisten Formularmietverträge enthalten Regelungen über die Renovierung der Räume in den verschiedenen Phasen des Mietverhältnisses, typischerweise beim Einzug in die Wohnung, während der Laufzeit des Mietvertrags oder beim Auszug.

Nicht jede der verwendeten Klauseln ist wirksam. So ist der Mieter bspw. nicht verpflichtet, Renovierungsarbeiten von einem Malerbetrieb ausführen zu lassen. Dies kann er selbst machen, jedoch muss er die Arbeiten in fachmännischer Weise ausführen.

In der jüngeren Zeit waren vor allem Abreden im Streit, nach denen der Mieter unter Zugrundelegung eines bestimmten Fristenplanes Renovierungen durchführen soll. Solche Vorgaben sind nicht durchweg unzulässig. Die Rechtsprechung versagt aber zunehmend sogenannten starren Fristenplänen in AGB's die Geltung, weil sie den Mieter gegenüber dem Vermieter unangemessen benachteiligen im Sinne von § 307 I BGB.

Oftmals wurden auch sog. Abgeltungsklauseln oder Kostenquotenklauseln mit Fristenplänen kombiniert. Es handelt sich dabei um Bestimmungen, in denen geregelt ist, dass der Mieter beim Auszug vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung die anteiligen Kosten für die Zeit, in der er die Wohnung genutzt hat, dem Vermieter zu ersetzen habe. Der Mieter wird also nicht zur Renovierung verpflichtet, sondern zur anteiligen Bezahlung der Renovierungskosten. Diese sollen sich aus einem Kostenvoranschlag ergeben. Die Abgeltungsklausel greift dabei nur ein, falls die Renovierung nicht fällig ist, etwa weil die Wohnung bei Auszug nur leicht abgenutzt ist. Nach der neueren Rechtsprechung sind solche Abgeltungsklauseln grds. unwirksam. Auch Rückforderungen an den Vermieter für bereits geleistete Zahlungen sind innerhalb einer 6-Monats-Frist möglich. Klauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen, die vom Mieter beim Einzug renoviert wurden und zusätzliche Renovierungsklauseln beinhalten sind ebenso unwirksam, vgl. BGH, 18.03.2015 - Az. VIII ZR 185/14.

Ist die Renovierungsklausel unwirksam, so gilt die gesetzliche Regelung des § 535 BGB.

Führt der Mieter Schönheitsreparaturen trotz Unwirksamkeit der Renovierungsklausel aus, kann ihm ein Anspruch auf Aufwendungsersatz gegen den Vermieter zustehen. Dieser Anspruch verjährt allerdings nach § 548 II BGB innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Ob Sie oder Ihr Mieter verpflichtet sind, zu renovieren können Sie anhand dieser Check-Liste beurteilen:

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