Mietkaution

Die Mietsicherheit bzw. Mietkaution ist die Leistung eines Geldbetrages durch den Mieter an seinen Vermieter zur Sicherung der aus dem Mietverhältnis herrührenden Forderungen des Vermieters.

Der Mieter ist zwar gesetzlich nicht verpflichtet, eine Mietsicherheit zu stellen, dennoch wird sie in der Regel vereinbart.

Dies kann in unterschiedlichster Weise, wie etwa eine (Bar-)Kaution, Verpfändung, Sicherungsabtretung, Bürgschaft & die Kautionspolice in Betracht kommen. Jede Sicherheitsleistung des Mieters gegenüber dem Vermieter hat Treuhandcharakter. Diese dient dem Vermieter als Sicherheit für alle aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter bestehenden oder bei Auszug entstehenden Ansprüche, insbesondere rückständige Miete, Ansprüche aus Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnungen, Ansprüche auf Schadensersatz wegen Schäden in der Mietwohnung oder auch Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, sofern der Mieter dazu verpflichtet ist.

Der Vermieter hat das Recht zu bestimmen, wie die vom Mieter geleistete Kaution auf Ansprüche aus dem Mietverhältnis verrechnet wird. Gleichwohl dürfen Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen, ohne besondere einvernehmliche Vereinbarung nicht einfach mit der Kaution verrechnet werden.

Zu beachten ist, dass die Gesamthöhe der Mietsicherheit gemäß § 551 I 1 BGB bei Wohnraummieten das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Grundmiete – ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten – nicht übersteigen darf. Dies gilt selbst dann nicht, wenn verschiedene Sicherheiten verwendet werden (sog. Kumulierungsverbot). Wenn dennoch z. B. neben der Zahlung einer Kaution von drei Monatsmieten bei Wohnungsmieten zusätzlich eine Mietbürgschaft vereinbart wird, so steht dem Bürgen die Einrede zu, zuerst Befriedigung aus der geleisteten Kaution zu erlangen, vgl. § 768 I 1 BGB.

Wann muss die Kaution geleistet werden?

Selbst dann, wenn Mieter und Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages ausdrücklich vereinbaren, dass die Mietsicherheit vollständig zu Beginn des Mietverhältnisses erbracht werden muss, hat der Mieter das Recht, die Sicherheit in drei Monatsraten zu leisten. Die gesetzliche Regelung in § 551 II 1 BGB, die dem Mieter eine Ratenzahlung ermögliche, sei zwingend und könne daher durch vertragliche Absprachen nicht umgangen werden. (LG Lüneburg, 09.09.1999 - 1 S 116/99) Der Mieter müsse somit die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses und die beiden nachfolgenden Raten in den darauffolgenden Monaten leisten.

Die vertraglich vereinbarte Mietkaution darf immer – egal, ob Barkaution oder verpfändetes Sparbuch – in drei Monatsraten gezahlt werden. Anders lautende Vertragsabsprachen sind unwirksam. (BGH, 25.06.2003 - VIII ZR 344/02)

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter liegt vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht, vgl . § 569 II a BGB.

Der mietvertraglich vereinbarte Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Mietsicherheit (Kaution) unterliegt, wie alle Ansprüche, der Verjährung. Maßgeblich ist die Regelverjährung von drei Jahren gem. § 195 BGB, die nach § 199 I BGB mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist. Die Verjährungsfrist beginnt nicht erst mit dem Ablauf der Mietzeit.

Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden und in welcher Höhe?

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entsteht der  Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietsicherheit, falls einer Auszahlung keine vertragsgemäßen Forderungen des Vermieters entgegenstehen; diese hat der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist festzustellen und geltend zu machen. Dabei wird als angemessen eine Frist von 3 bis 6 Monaten angenommen, stehen noch Betriebskosten aus, dann kann auch die für diese maßgebliche Jahresfrist gelten.

Bei einer Wohnraumvermietung kann die Mietkaution zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters gegen durch den Mieter verursachte Schäden oder zur Sicherung der Aufwände für unterlassene Schönheitsreparaturen verwendet werden. Zu erwartende Nachforderungen an den Mieter, die sich aus noch ausstehenden Abrechnungen über Betriebskosten ergeben, können ebenfalls die Einbehaltung eines Teils der Mietkaution begründen.

Ansonsten ist die Mietsicherheit inklusive der erfolgten Verzinsung an den Mieter zurückzuzahlen.

Verletzt der Vermieter die Anlagepflicht bezüglich der Mietsicherheit, so hat der Mieter ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 I, 551 III BGB für den Zinsertrag. Die Schadenshöhe bestimmt sich grundsätzlich nach dem Zinsertrag, der bei ordnungsgemäßer Anlage der Mietsicherheit üblicherweise erwirtschaftet worden wäre. Haben die Mietparteien eine andere Anlageform der Mietsicherheit vereinbart, so ist der zu ersetzende Schaden der, der bei vereinbarungsgemäßer Anlage entstanden wäre.

Die Mietkaution stellt eines der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter dar. Nicht selten, weil dies für Leute die letzte Trumpfkarte in einem eh schon zerrüttetem Verhältnis angesehen wird. Gerade hier gilt es jedoch mit Vorsicht vorzugehen. Für sämtliche Fragen rund um das Thema Mietkaution stehe ich Ihnen gerne beratend zur Seite.

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